Altbau kaufen und sanieren: worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Wer einen Altbau kauft, kauft fast immer auch eine Sanierung mit. Entscheidend ist, vor der Unterschrift beim Notar realistisch einzuschätzen, wie groß dieser Teil ist. Diese Checkliste hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen und typische Überraschungen zu vermeiden.
Kaufpreis und Sanierung immer zusammen denken
Ein günstiger Kaufpreis ist bei älteren Häusern selten ein Schnäppchen, sondern meist ein Hinweis auf Sanierungsbedarf. Für Ihre Finanzierung zählt deshalb nicht der Kaufpreis allein, sondern die Summe aus Kauf, Nebenkosten und Sanierung. Banken fragen in der Regel genau danach – und es ist deutlich einfacher, die Sanierung gleich mitzufinanzieren, als später nachzufinanzieren.
Planen Sie außerdem einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Wie groß er sein sollte, hängt vom Zustand des Hauses ab und davon, wie gründlich es vor dem Kauf untersucht wurde. Je weniger Sie wissen, desto größer sollte die Reserve sein.
Denken Sie auch an die Zeit. Zwischen Kauf und Einzug liegen bei einer umfassenden Sanierung oft mehrere Monate. Wenn Sie in dieser Phase noch Miete für Ihre bisherige Wohnung zahlen, gehört auch das in die Rechnung.
Checkliste für die Besichtigung
Eine erste Besichtigung ersetzt kein Gutachten, aber sie zeigt Ihnen, wo Sie genauer hinsehen sollten. Nehmen Sie sich Zeit, gehen Sie vom Keller bis zum Dach und machen Sie Fotos. Achten Sie besonders auf diese Punkte:
- Keller: Feuchte Flecken, Salzausblühungen, muffiger Geruch oder frisch gestrichene Wände können auf Feuchtigkeit hindeuten.
- Dach: Zustand der Eindeckung, Dachrinnen und – wenn zugänglich – des Dachstuhls. Wasserflecken im Dachboden sind ein Warnsignal.
- Fenster und Fassade: Alter der Fenster, Risse im Putz, lose Klinkerfugen und Anschlüsse an Fensterbänken.
- Haustechnik: Alter und Art der Heizung, Zustand der Leitungen, Sicherungskasten und Anzahl der Steckdosen.
- Bäder und Küche: Fliesen, Abdichtung, Wasserdruck und sichtbare Leitungen unter dem Waschbecken.
- Tragwerk: Durchhängende Decken, schief laufende Türen oder Risse über Fenstern und Türen.
Diese Unterlagen sollten Sie anfordern
Viele Fragen lassen sich mit Unterlagen beantworten, bevor Sie einen Fachmann bezahlen. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler frühzeitig darum. Fehlen wichtige Dokumente, ist das kein Ausschlussgrund, aber ein Hinweis darauf, dass Sie selbst mehr prüfen müssen.
- Grundrisse, Schnitte und Baugenehmigung, soweit vorhanden
- Energieausweis und Rechnungen über größere Modernisierungen der letzten Jahre
- Protokolle des Schornsteinfegers und Wartungsnachweise der Heizung
- Grundbuchauszug und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Stand der Erhaltungsrücklage
Klären Sie außerdem, ob das Haus unter Denkmalschutz steht oder in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung liegt. Beides kann die Gestaltung von Fassade, Fenstern und Dach einschränken. Auskunft gibt das zuständige Bauamt bzw. die Denkmalschutzbehörde.
Was beim Kauf an Pflichten mitkommt
Mit dem Eigentümerwechsel können bestimmte Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz greifen, etwa bei der Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre in unbeheizten Räumen. Dafür gelten in der Regel Fristen ab dem Erwerb. Welche Pflichten im Einzelfall gelten und welche Ausnahmen es gibt, sollten Sie vor dem Kauf prüfen lassen, denn Regeln und Fristen können sich ändern.
Auch bei einer alten Heizung lohnt ein genauer Blick. Ob und wann ein Austausch nötig oder sinnvoll ist, hängt von Art, Alter und der aktuellen Rechtslage ab. Eine Energieberatung schafft hier Klarheit und ist oft auch die Grundlage für Fördermittel.
Fachleute einbinden und realistisch entscheiden
Bevor Sie sich festlegen, lohnt sich eine Begehung mit jemandem, der den Bau versteht – ein Sachverständiger, ein Energieberater oder ein erfahrener Sanierungsbetrieb. Ziel ist keine perfekte Kostenberechnung, sondern eine belastbare Einschätzung: Welche Arbeiten sind zwingend, welche wünschenswert, und in welcher Größenordnung bewegen sich die Kosten?
Wichtig ist auch die Frage nach Fördermitteln. Viele Programme setzen voraus, dass der Antrag vor der Beauftragung gestellt wird. Wer schon in der Kaufphase plant, verschenkt hier nichts. Konditionen ändern sich regelmäßig, deshalb sollten Sie den aktuellen Stand immer vor dem Antrag prüfen.
Nicht jeder Mangel ist ein Grund, vom Kauf abzusehen. Feuchte Kellerwände, alte Fenster oder eine veraltete Elektrik sind bei Altbauten normal und lassen sich sanieren. Kritischer sind Schäden am Tragwerk, großflächiger Schädlingsbefall oder Schadstoffe, deren Beseitigung aufwendig ist. Hier sollten Sie genauer hinschauen und im Zweifel ein Gutachten einholen.
Am Ende steht eine einfache Frage: Passt das Gesamtpaket aus Lage, Haus und Sanierungsaufwand zu Ihrem Budget und Ihrem Zeitplan? Wenn Sie diese Frage mit gutem Gewissen beantworten können, haben Sie die wichtigste Vorarbeit geleistet.
